スタッフ募集

土地探しのバイブル

土地を探しながら、住宅の新築を考えている人は非常に苦労します。 
なぜなら、土地と建物の両方で頭を悩ませることになるからです。そしてお金もかかるからです。 
土地を探しながら、家づくりのプロセスの中に、自分たちが快適に過ごせる喜びを見出し、精力的に「我が家」を手に入れようと、がんばる人を応援せずにいられないのです。
非力ながら、何かしらのガイドとなれば幸いです。

 

Q&A

Q  土地からなのですが、一緒に探してもらえるのでしょうか?

A  はい、探します。 情報として、物件は常にいくつかあります。

しかし、まずはお客さまから・・・
1.どんな土地にどんな建物をたてたいのか?
2.土地建物総額で、いくらの予算まで大丈夫なのか?

お客さまにリスクをできるだけ減らすように、まずは安全予算や「どんな家づくりをしたいか?」をしっかりと打合せしてから、土地探しをスタートさせます。土地から探すと土地に予算を取られてしまいます。

土地は探すものではなく、選ぶものです。選ぶには基準(予算総額)が必要となります。

 

 Q  どうして良い土地って見つからないの?

A

1:良い土地は競争率が高いので、考えている間に売れてしまっている。
2:良い土地はチラシに出る前に売れてしまっている。
3:「どんな土地が自分たちにとっての良い土地か?」をご家族が理解できていないから。

実は、こんな理由があるからなんですよ。

 

 Q  どうすれば、良い土地をいち早く購入することができるの?

A  それは・・・
1:人より早く決断する。(これが一番です。)
2:人より早く決断するために、「土地の予算にいくらまでかけていいのか?」を計算しておく。
3:良い土地を探すために不動産屋さん・建築屋さんに早めに伝えておく。

※良い土地を早く購入するには、ライバルよりも先に行動することが大切なんですね。

 

  土地探しで失敗しないためには?

A  土地探しで失敗してしまう人のパターンは・・・
1:土地を購入したが、気に入ったプランが土地に収まらない。
2:予算をオーバーする土地を買ってしまったため、気に入った家を建てることができない。
3:当初の予算を大幅にオーバーし、家はできたが普段の生活が苦しくなってしまった。



さぁ 土地を探すとなったら、どのような手段で土地を探すのが良いのでしょうか?

 1 インターネットで土地を探す 

現在 不動産の売土地情報の多くは不動産業者の組織ごとにデーターベースになっており、それぞれがポータルサイトのように売り情報が一覧になって調べることができます。 
地図情報なども添付されている場合もあり、まずはインターネットで情報収集することをお勧めします。

また、特定地域に密着し、対象地域の情報に特化した不動産屋も、ネットで土地情報を提供しております。
逆にいえば、ほとんどの売り地情報はネット上にある時代なので、建築業者に土地探しを依頼しても、すでに知っている情報しか入手できないでしょう。

 2 対象の地域を車で回って、売り土地の看板を探す

団地などの売り土地には、不動産屋が立てた看板が良く見受けられます。

事前にインターネットで下調べをして売地を見に行くと、その近くにノーチェックだった売地を発見することもあるでしょう。
現地へ実際に行くことは、高低差や雰囲気や日照や音など、重要な条件を確認できるので、気になる土地は何度も足を運ぶことが大事です。3

 3 象地域に根ざした不動産屋に足を運ぶ

すぐに売れそうな物件をあえて表の情報に出さないという業者もいると聞いたことがありますし、物件の履歴(かつてどういう使われ方をしていたか)などインターネットでは知りえない情報も入手できるでしょう。

 4 建築業者に土地探しを依頼する

もちは餅屋といいまして、建築を一生懸命している会社は、一般人と同じ程度しか土地情報をもっていません。
一方で、建築条件付土地という手法で、建物の注文をとることに注力している建築屋は、まずは自社の条件付物件を優先して販売しようとする傾向があります。

 

購入しようとする予定地の診断を希望される人は、
お気軽に問い合わせフォームにて申し付けてください。
無料でアドバイスいたします。

→ 土地診断は「問い合わせフォーム」をクリック 

 

<建築条件付土地とは?>
A社が所有する土地を販売するに当たり、A社又はA社の指定する建設業に、その土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地をいいます。
土地は相場よりも安くしておいて、建築で利益を出そうとする傾向があるように思います。
土地は公示価格などで、高い安いの判断ができますが、建物はよほどの目利きでなければ、その質と金額が妥当かどうか判断は無理だからです。

条件付ではない土地であれば好きな建築が可能です。
「いい家に住みたい」と願うならば、こうした条件付の土地を避けましょう。

条件付とは表示がしてあっても、建築業者を介して交渉すれば、あっさり条件付で無くなったりするケースもよくあります。

 

土地の確認すべき条件


いざ土地を探す場合の確認すべき項目を整理してみました。

まず、わかりやすく簡単に要点を押さえたい方は、こちらからお読みください。

ぴったりの土地を探すには
家づくりの第一歩となる「土地探し」。その土地に家を建てて定着していくと考えると、
土地選択が住まいそのものを大きく決定づけるカギとなります。
自分たちのライフスタイルに合った土地探しのコツをご紹介します。

土地探しのポイント

1 決めるまでに即決できるポイントをおさえておく!

周辺環境
ご自分のライフスタイルに何が必要なのか。家族の意見をまとめておくことも重要。
実際に住んでみたいという地域のスーパーに行ってみたりなども大切です。
上下水道
上下水道が土地まで引き込まれているかの可否によって費用が大きく異なることがあります。
遠くに下水管がある場合、そこまでつなぐために大きな費用負担となるケースも。
土地の形状
基本的には、通風採光プランの立てやすさを考えると、四角い土地がベスト。
でも、条件のいいところは人気があり、変形土地や何らかのリスクがある土地はお得なこともあります。
自然要素
地盤調査をしっかりとして安全安心な土地があるかをチェックしましょう。
雨の日の水はけや、寒冷地の方は積雪時のことを考えるのも大事です。
法規制
家の土地が道路に2メートル以上接していないと建てられないという法律があります。

2 味方になる不動産会社を見つける

不動産仲介業は土地を見るプロですが、どんな建物がその土地に合うかなどはアドバイスしきれないケースもあります。
必ず、土地のプロと建物のプロに意見を聞いてから、決定するのがいいでしょう。

3 優先順位を明確にして、スピーディに

不動産の価格はそれ相応に決められており、いわゆる「掘り出し物」と いう物件は滅多にありません。
予算、条件などの希望が約7割叶っていたら即決すべき!
土地探しはご縁もあります。長期間探していい土地があればという考えではなく
即決できる条件を予めもって、1年以内で決めるといいでしょう。

 

以上、基本的に押さえておくべきポイントを書きました。

 

では、詳しく土地に関してじっくり研究したい方は、こちらをお読みください。

専門的なことも書いてありますので、わからない場合は検索いただくか、お問い合わせください。

 

(1)土地の場所(地区・交通条件(通勤経路と時間)

市内で土地を探す場合、希望とする地域をまず優先しようとするわけです。

もともとの地理勘があるところは住みやすいだろうし、交友関係も継続できるメリットがあります。
しかし、発想を変えてまったく別の地域まで物色の範囲を広げれば、より条件の良い土地に出会える確率も高くなります。

(2)周辺環境(学校、店舗、医院、までの距離。道路、隣家の状態など)

小学生の子供のいる家庭では、通学先の学区の範囲で探すことが最優先として考える人が多いです。その場合の通学距離ですが、なるだけ短くしたいという親心は働きますが、徒歩30分~45分であっても子供は遊びながら帰るものですし、あまり近すぎるのも自堕落になると考える人もいます。
学区であれば良しとして距離は気になさらない方がよろしいようです。

また、買い物の便なども重要かもしれませんが、現代は車社会です。良いにこしたことが無い程度と捉えて、まずは周辺の住宅街の雰囲気を重視しましょう。
雰囲気を大きく左右するのは、周辺家屋の植栽です。
隣家や正面の家屋に良好な植栽があれば、それを借景にすることもでき、ポイントが高くなるといえます。

筆者個人としては、「静けさ」というものは、最高の条件として考えます。
夜の安眠・休日の平穏さ・夏に網戸だけで通風を取ることができることは重要です。
サッシを締め切らなければうるさいような土地は、かなり生活上問題があると考えます。

(3)土地の面積(予算と広さの関係)

市の中心部での宅地分譲は土地の大きさが50坪程度の小さな区画が主流です。

仮にその土地に車両を2台駐車するとして、総2階ベースの小ぶりな家を設計すると、小さな庭がかろうじてとれます。
住宅の適正規模は35坪前後。
この大きさで、核家族の3人から4人住まいであれば住宅規模は過不足無いプランニングが可能です。

庭をもっと楽しみたい場合は核家族でも50~60坪程度の広さを選ぶと良いでしょう。
同様に、2世帯住宅で車両を3台以上という場合も、それ相応の広さが必要です。

(4)敷地形状(整形の土地かどうか)

変形した土地は相場に比べて幾分か安いケースがあります。
変形土地には大きく分けて2種類あります。

1つ目は旗竿敷地。 
元の敷地を半分に分筆しようとすると奥の敷地が旗竿のような形になります。
道路へは2m接していないと建築してはいけない法律があるので、竿の状態の幅は2mの場合が多いです。

住んでみると奥まっていて道路の通行視線が気にならず、案外居心地は良いです。
しかし、工事を進める際には、困難を伴います。
クレーンが入らなければ、手作業での上棟となるし、上下水道の引き込みも長くなる。
また、2mの幅は駐車場にするには狭く、通路としての利用しかできません。
さらに、車両の駐車スペースも位置が限られ、通常の接し方よりもスペースは余計に必要になります。
車両を2台持ちたいと考えている場合は、竿の部分を除いて50坪は最低限欲しいところです。

相場としても、仮に敷地全体で、100坪であって、竿の部分が10坪だとしたら、有効は90坪と考えて、その地域の相場よりやや安い単価を掛けたものであるべきです。
だから、並みの坪単価では割高であると判断し、以上の観点の分だけ相場より安いかどうか考慮が必要です。

次に、台形や多角形という不整形という変形土地の場合です。
これも、ハウスメーカーのような企画設計では有効活用できないので、割安となる場合があります。
しかし、設計事務所や我々にとってみれば、敷地の形を生かすように魅力的な活用を考え、より魅力的へとつくることが可能かもしれなません。
コスト面でも、1面を斜めにする程度は、大きなコストアップにもなららないし、木造という自由度の高い工法においては何の問題も無く施工できます。
ある意味お買い得であることもある土地です。

(5)敷地の高低差

丘陵地の造成の場合、道路よりも小高くなった土地があることでしょう。

緩い勾配の場合は、そのまま自然勾配にて分譲されたりしますし、高低差が大きい場合はL型擁壁がはいっていたりするでしょう。
うまく高低差を生かしておもしろい家が可能になる場合もあれば、実は安全に建築するにはお金がかかる土地かもしれません。

 

高低差のある土地のよい面:

A: 隣家や道路視線を、高低差により気にならなくさせる家になるかもしれない。

 

B: 高低差を利用し変化あるランドスケープをつくり自然らしさを演出するなど、うまく全体計画をすればおもしろくすることが可能です。

 

C: 例えば丘陵地の場合、砂丘が従前地(はるか昔の土地の状態)なので、地盤が安定しているケースが多く、地盤改良工事が不要になることが多いです。

 

高低差のある土地の注意すべき面:

A: L型擁壁の注意事項:RCのL型擁壁は、高さと同じぐらいの幅をもった底盤が地中深く埋まっています。切り土の造成でも、擁壁の底盤を埋め戻すので、そこは盛り土ということになります。
また、擁壁の近くに建物の配置がされる場合は、擁壁がどの程度の上載荷重を想定しているか調査する必要があります。
つまり、立ち上がりの距離と同じ程度のセットバックした配置計画となると考えていたほうがよいです。

 

B: 昔の石積擁壁の土地は、地震の際に崩落の危険性がかなり高くなります。造りかえるとなると費用的にみて非常に高くつく可能性があります。擁壁がもし、隣地の所有物であれば、再設置もできない場合もあり、建設不可能ということもあります。
こうしたケースの場合は、建築知識の多い建築会社と購入前に検討することが必要です。

(6)日照条件(道路づけの方位、周辺家屋との距離、圧迫感など)

変形した土地は相場に比べて幾分か安いケースがあります。
変形土地には大きく分けて2種類あります。

道路の方位については日本人の南側道路信奉は根深いものがあります。

分譲地においては、2割ほど高めに設定されていながらも南側の敷地から順番に売れていきます。
ハウスメーカーのモデルハウスがほぼすべて南側の道路を前提とした設計になっているから、一般の人でもプランを想像しやすいことも背景にあるのでしょう。

40坪程度の、狭小地であれば、南道路の部分には家が建たないから、日射で有利なことは間違いありません。
ミニ分譲が主流の市内の宅地では仕方ないこともあります。
つまりは、40坪未満で北側の道路しかない敷地では、普通にプランニングして1階のスペースに直射日光を呼び込もうとしても難しいです。

逆を言えば、一定の大きさ以上になってくれば南ではなくても過不足無い日照の取れる敷地もありうるということになり、同じ予算で広く敷地を利用できるということもいえます。
また、設計の工夫しだいで気持ちよい光を得ることも充分可能です。

また、南道路は、日射を取り込んだつもりが、道路からの視線で、プライベートが丸見えになり、結局カーテンを一日中閉めているという家が非常に多いように見受けます。

以上 道路付けは 設計の工夫でなんともなることで、一般の人が色々考えても限界があるので、設計力の高い依頼先とよく相談が必要です。
周辺家屋からもたらされる圧迫感も同様で、解決できるかどうかの判断は建築設計しだいです。

(7)既存建物のあるなし

売り土地に古い家屋が付いているケースもあります。

古い家をリノベーションして住んでしまう計画も考える人もいますが、どの程度まで改修が可能なのか?その家屋の構造は腐っていないで再利用可能なのか?希望のリノベーションでどの程度の費用が必要なのか?様々な高度なコンサルティングが必要で、一般の方では判断は付かないでしょう。

また、解体する場合では、建物の解体工事では坪3万円平均で費用が生じます。
家屋付の場合はそうした費用を減分して考慮する必要があります。

(8)建築条件が付くかどうか

これは、前章で詳しく説明済みなので省略します。

(9)登記の問題(権利、地目)

所有者が亡くなっているのに名義の変更を長期間していない。
また、現状では宅地なのに地目は農地のままである。
実際に測量した土地の面積と登記上の面積に大きく差がある。
など、登記上問題のある土地は、もちろん専門的なコンサルティングが必要です。

(10)建築法規(市街化区域、都市計画区域、防火地域、接道条件)

建築地には最低でも2mは道路と接していないと建築は出来ません。

また、実際は道路に見えていても、実は隣家の所有する「私道」であったりするケースもあります。
調整区域の土地の場合、原則建築行為はできませんが、例外もあります。

このように建築基準法に照らし合わせて、問題があるかないかの調査は購入前に当然必要です。

(11)地盤のよしあし

市内の宅地は、約3割は軟弱地盤で改良工事が必要です。

一部の土地においては従前地(はるか昔の土地の状態)が、砂丘であったなどした場合には、地盤改良が不要との判定がされる場合があります。
これは地質調査のデーターベースを参照し、ある程度の予測が可能です。
また、軟弱の度合いと建築内容により改良工事の費用は異なりますので、建築会社と相談が必要です。

(12)インフラの引き込み状況(上下水道・ガスの有無)

市内の宅地は、約3割は軟弱地盤で改良工事が必要です。

ガス管の埋設がない場合は、オール電化にすれば問題なく建築できますが、上下水道の整備の行き届いていない土地の場合は問題です。

総括:

上記のように、表面的に見える事柄だけで判断の付かない要素が多くあり、場合によっては建築計画全体を大きく左右するケースもあります。

特に後半の(7)~(12)の諸問題は非常に専門的で、一般の方で対応できる問題ではありませんし、専門家であっても調査なく即答できない事項も多くあります。


ある問題があったから、すぐだめだということでも無く、諸条件を総合的に加味して判断するという姿勢が、土地購入の成功の鍵となります。


住宅ローンについて詳しいページはこちら

土地探しで成功するコツ

土地探しのバイブル

土地を探しながら、住宅の新築を考えている人は非常に苦労します。 
なぜなら、土地と建物の両方で頭を悩ませることになるからです。そしてお金もかかるからです。 
土地を探しながら、家づくりのプロセスの中に、自分たちが快適に過ごせる喜びを見出し、精力的に「我が家」を手に入れようと、がんばる人を応援せずにいられないのです。
非力ながら、何かしらのガイドとなれば幸いです。

 

Q&A

Q  土地からなのですが、一緒に探してもらえるのでしょうか?

A  はい、探します。 情報として、物件は常にいくつかあります。

しかし、まずはお客さまから・・・
1.どんな土地にどんな建物をたてたいのか?
2.土地建物総額で、いくらの予算まで大丈夫なのか?

お客さまにリスクをできるだけ減らすように、まずは安全予算や「どんな家づくりをしたいか?」をしっかりと打合せしてから、土地探しをスタートさせます。土地から探すと土地に予算を取られてしまいます。

土地は探すものではなく、選ぶものです。選ぶには基準(予算総額)が必要となります。

 

 Q  どうして良い土地って見つからないの?

A

1:良い土地は競争率が高いので、考えている間に売れてしまっている。
2:良い土地はチラシに出る前に売れてしまっている。
3:「どんな土地が自分たちにとっての良い土地か?」をご家族が理解できていないから。

実は、こんな理由があるからなんですよ。

 

 Q  どうすれば、良い土地をいち早く購入することができるの?

A  それは・・・
1:人より早く決断する。(これが一番です。)
2:人より早く決断するために、「土地の予算にいくらまでかけていいのか?」を計算しておく。
3:良い土地を探すために不動産屋さん・建築屋さんに早めに伝えておく。

※良い土地を早く購入するには、ライバルよりも先に行動することが大切なんですね。

 

  土地探しで失敗しないためには?

A  土地探しで失敗してしまう人のパターンは・・・
1:土地を購入したが、気に入ったプランが土地に収まらない。
2:予算をオーバーする土地を買ってしまったため、気に入った家を建てることができない。
3:当初の予算を大幅にオーバーし、家はできたが普段の生活が苦しくなってしまった。



さぁ 土地を探すとなったら、どのような手段で土地を探すのが良いのでしょうか?

 1 インターネットで土地を探す 

現在 不動産の売土地情報の多くは不動産業者の組織ごとにデーターベースになっており、それぞれがポータルサイトのように売り情報が一覧になって調べることができます。 
地図情報なども添付されている場合もあり、まずはインターネットで情報収集することをお勧めします。

また、特定地域に密着し、対象地域の情報に特化した不動産屋も、ネットで土地情報を提供しております。
逆にいえば、ほとんどの売り地情報はネット上にある時代なので、建築業者に土地探しを依頼しても、すでに知っている情報しか入手できないでしょう。

 2 対象の地域を車で回って、売り土地の看板を探す

団地などの売り土地には、不動産屋が立てた看板が良く見受けられます。

事前にインターネットで下調べをして売地を見に行くと、その近くにノーチェックだった売地を発見することもあるでしょう。
現地へ実際に行くことは、高低差や雰囲気や日照や音など、重要な条件を確認できるので、気になる土地は何度も足を運ぶことが大事です。3

 3 象地域に根ざした不動産屋に足を運ぶ

すぐに売れそうな物件をあえて表の情報に出さないという業者もいると聞いたことがありますし、物件の履歴(かつてどういう使われ方をしていたか)などインターネットでは知りえない情報も入手できるでしょう。

 4 建築業者に土地探しを依頼する

もちは餅屋といいまして、建築を一生懸命している会社は、一般人と同じ程度しか土地情報をもっていません。
一方で、建築条件付土地という手法で、建物の注文をとることに注力している建築屋は、まずは自社の条件付物件を優先して販売しようとする傾向があります。

 

購入しようとする予定地の診断を希望される人は、
お気軽に問い合わせフォームにて申し付けてください。
無料でアドバイスいたします。

→ 土地診断は「問い合わせフォーム」をクリック 

 

<建築条件付土地とは?>
A社が所有する土地を販売するに当たり、A社又はA社の指定する建設業に、その土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地をいいます。
土地は相場よりも安くしておいて、建築で利益を出そうとする傾向があるように思います。
土地は公示価格などで、高い安いの判断ができますが、建物はよほどの目利きでなければ、その質と金額が妥当かどうか判断は無理だからです。

条件付ではない土地であれば好きな建築が可能です。
「いい家に住みたい」と願うならば、こうした条件付の土地を避けましょう。

条件付とは表示がしてあっても、建築業者を介して交渉すれば、あっさり条件付で無くなったりするケースもよくあります。

 

土地の確認すべき条件


いざ土地を探す場合の確認すべき項目を整理してみました。

まず、わかりやすく簡単に要点を押さえたい方は、こちらからお読みください。

ぴったりの土地を探すには
家づくりの第一歩となる「土地探し」。その土地に家を建てて定着していくと考えると、
土地選択が住まいそのものを大きく決定づけるカギとなります。
自分たちのライフスタイルに合った土地探しのコツをご紹介します。

土地探しのポイント

1 決めるまでに即決できるポイントをおさえておく!

周辺環境
ご自分のライフスタイルに何が必要なのか。家族の意見をまとめておくことも重要。
実際に住んでみたいという地域のスーパーに行ってみたりなども大切です。
上下水道
上下水道が土地まで引き込まれているかの可否によって費用が大きく異なることがあります。
遠くに下水管がある場合、そこまでつなぐために大きな費用負担となるケースも。
土地の形状
基本的には、通風採光プランの立てやすさを考えると、四角い土地がベスト。
でも、条件のいいところは人気があり、変形土地や何らかのリスクがある土地はお得なこともあります。
自然要素
地盤調査をしっかりとして安全安心な土地があるかをチェックしましょう。
雨の日の水はけや、寒冷地の方は積雪時のことを考えるのも大事です。
法規制
家の土地が道路に2メートル以上接していないと建てられないという法律があります。

2 味方になる不動産会社を見つける

不動産仲介業は土地を見るプロですが、どんな建物がその土地に合うかなどはアドバイスしきれないケースもあります。
必ず、土地のプロと建物のプロに意見を聞いてから、決定するのがいいでしょう。

3 優先順位を明確にして、スピーディに

不動産の価格はそれ相応に決められており、いわゆる「掘り出し物」と いう物件は滅多にありません。
予算、条件などの希望が約7割叶っていたら即決すべき!
土地探しはご縁もあります。長期間探していい土地があればという考えではなく
即決できる条件を予めもって、1年以内で決めるといいでしょう。

 

以上、基本的に押さえておくべきポイントを書きました。

 

では、詳しく土地に関してじっくり研究したい方は、こちらをお読みください。

専門的なことも書いてありますので、わからない場合は検索いただくか、お問い合わせください。

 

(1)土地の場所(地区・交通条件(通勤経路と時間)

市内で土地を探す場合、希望とする地域をまず優先しようとするわけです。

もともとの地理勘があるところは住みやすいだろうし、交友関係も継続できるメリットがあります。
しかし、発想を変えてまったく別の地域まで物色の範囲を広げれば、より条件の良い土地に出会える確率も高くなります。

(2)周辺環境(学校、店舗、医院、までの距離。道路、隣家の状態など)

小学生の子供のいる家庭では、通学先の学区の範囲で探すことが最優先として考える人が多いです。その場合の通学距離ですが、なるだけ短くしたいという親心は働きますが、徒歩30分~45分であっても子供は遊びながら帰るものですし、あまり近すぎるのも自堕落になると考える人もいます。
学区であれば良しとして距離は気になさらない方がよろしいようです。

また、買い物の便なども重要かもしれませんが、現代は車社会です。良いにこしたことが無い程度と捉えて、まずは周辺の住宅街の雰囲気を重視しましょう。
雰囲気を大きく左右するのは、周辺家屋の植栽です。
隣家や正面の家屋に良好な植栽があれば、それを借景にすることもでき、ポイントが高くなるといえます。

筆者個人としては、「静けさ」というものは、最高の条件として考えます。
夜の安眠・休日の平穏さ・夏に網戸だけで通風を取ることができることは重要です。
サッシを締め切らなければうるさいような土地は、かなり生活上問題があると考えます。

(3)土地の面積(予算と広さの関係)

市の中心部での宅地分譲は土地の大きさが50坪程度の小さな区画が主流です。

仮にその土地に車両を2台駐車するとして、総2階ベースの小ぶりな家を設計すると、小さな庭がかろうじてとれます。
住宅の適正規模は35坪前後。
この大きさで、核家族の3人から4人住まいであれば住宅規模は過不足無いプランニングが可能です。

庭をもっと楽しみたい場合は核家族でも50~60坪程度の広さを選ぶと良いでしょう。
同様に、2世帯住宅で車両を3台以上という場合も、それ相応の広さが必要です。

(4)敷地形状(整形の土地かどうか)

変形した土地は相場に比べて幾分か安いケースがあります。
変形土地には大きく分けて2種類あります。

1つ目は旗竿敷地。 
元の敷地を半分に分筆しようとすると奥の敷地が旗竿のような形になります。
道路へは2m接していないと建築してはいけない法律があるので、竿の状態の幅は2mの場合が多いです。

住んでみると奥まっていて道路の通行視線が気にならず、案外居心地は良いです。
しかし、工事を進める際には、困難を伴います。
クレーンが入らなければ、手作業での上棟となるし、上下水道の引き込みも長くなる。
また、2mの幅は駐車場にするには狭く、通路としての利用しかできません。
さらに、車両の駐車スペースも位置が限られ、通常の接し方よりもスペースは余計に必要になります。
車両を2台持ちたいと考えている場合は、竿の部分を除いて50坪は最低限欲しいところです。

相場としても、仮に敷地全体で、100坪であって、竿の部分が10坪だとしたら、有効は90坪と考えて、その地域の相場よりやや安い単価を掛けたものであるべきです。
だから、並みの坪単価では割高であると判断し、以上の観点の分だけ相場より安いかどうか考慮が必要です。

次に、台形や多角形という不整形という変形土地の場合です。
これも、ハウスメーカーのような企画設計では有効活用できないので、割安となる場合があります。
しかし、設計事務所や我々にとってみれば、敷地の形を生かすように魅力的な活用を考え、より魅力的へとつくることが可能かもしれなません。
コスト面でも、1面を斜めにする程度は、大きなコストアップにもなららないし、木造という自由度の高い工法においては何の問題も無く施工できます。
ある意味お買い得であることもある土地です。

(5)敷地の高低差

丘陵地の造成の場合、道路よりも小高くなった土地があることでしょう。

緩い勾配の場合は、そのまま自然勾配にて分譲されたりしますし、高低差が大きい場合はL型擁壁がはいっていたりするでしょう。
うまく高低差を生かしておもしろい家が可能になる場合もあれば、実は安全に建築するにはお金がかかる土地かもしれません。

 

高低差のある土地のよい面:

A: 隣家や道路視線を、高低差により気にならなくさせる家になるかもしれない。

 

B: 高低差を利用し変化あるランドスケープをつくり自然らしさを演出するなど、うまく全体計画をすればおもしろくすることが可能です。

 

C: 例えば丘陵地の場合、砂丘が従前地(はるか昔の土地の状態)なので、地盤が安定しているケースが多く、地盤改良工事が不要になることが多いです。

 

高低差のある土地の注意すべき面:

A: L型擁壁の注意事項:RCのL型擁壁は、高さと同じぐらいの幅をもった底盤が地中深く埋まっています。切り土の造成でも、擁壁の底盤を埋め戻すので、そこは盛り土ということになります。
また、擁壁の近くに建物の配置がされる場合は、擁壁がどの程度の上載荷重を想定しているか調査する必要があります。
つまり、立ち上がりの距離と同じ程度のセットバックした配置計画となると考えていたほうがよいです。

 

B: 昔の石積擁壁の土地は、地震の際に崩落の危険性がかなり高くなります。造りかえるとなると費用的にみて非常に高くつく可能性があります。擁壁がもし、隣地の所有物であれば、再設置もできない場合もあり、建設不可能ということもあります。
こうしたケースの場合は、建築知識の多い建築会社と購入前に検討することが必要です。

(6)日照条件(道路づけの方位、周辺家屋との距離、圧迫感など)

変形した土地は相場に比べて幾分か安いケースがあります。
変形土地には大きく分けて2種類あります。

道路の方位については日本人の南側道路信奉は根深いものがあります。

分譲地においては、2割ほど高めに設定されていながらも南側の敷地から順番に売れていきます。
ハウスメーカーのモデルハウスがほぼすべて南側の道路を前提とした設計になっているから、一般の人でもプランを想像しやすいことも背景にあるのでしょう。

40坪程度の、狭小地であれば、南道路の部分には家が建たないから、日射で有利なことは間違いありません。
ミニ分譲が主流の市内の宅地では仕方ないこともあります。
つまりは、40坪未満で北側の道路しかない敷地では、普通にプランニングして1階のスペースに直射日光を呼び込もうとしても難しいです。

逆を言えば、一定の大きさ以上になってくれば南ではなくても過不足無い日照の取れる敷地もありうるということになり、同じ予算で広く敷地を利用できるということもいえます。
また、設計の工夫しだいで気持ちよい光を得ることも充分可能です。

また、南道路は、日射を取り込んだつもりが、道路からの視線で、プライベートが丸見えになり、結局カーテンを一日中閉めているという家が非常に多いように見受けます。

以上 道路付けは 設計の工夫でなんともなることで、一般の人が色々考えても限界があるので、設計力の高い依頼先とよく相談が必要です。
周辺家屋からもたらされる圧迫感も同様で、解決できるかどうかの判断は建築設計しだいです。

(7)既存建物のあるなし

売り土地に古い家屋が付いているケースもあります。

古い家をリノベーションして住んでしまう計画も考える人もいますが、どの程度まで改修が可能なのか?その家屋の構造は腐っていないで再利用可能なのか?希望のリノベーションでどの程度の費用が必要なのか?様々な高度なコンサルティングが必要で、一般の方では判断は付かないでしょう。

また、解体する場合では、建物の解体工事では坪3万円平均で費用が生じます。
家屋付の場合はそうした費用を減分して考慮する必要があります。

(8)建築条件が付くかどうか

これは、前章で詳しく説明済みなので省略します。

(9)登記の問題(権利、地目)

所有者が亡くなっているのに名義の変更を長期間していない。
また、現状では宅地なのに地目は農地のままである。
実際に測量した土地の面積と登記上の面積に大きく差がある。
など、登記上問題のある土地は、もちろん専門的なコンサルティングが必要です。

(10)建築法規(市街化区域、都市計画区域、防火地域、接道条件)

建築地には最低でも2mは道路と接していないと建築は出来ません。

また、実際は道路に見えていても、実は隣家の所有する「私道」であったりするケースもあります。
調整区域の土地の場合、原則建築行為はできませんが、例外もあります。

このように建築基準法に照らし合わせて、問題があるかないかの調査は購入前に当然必要です。

(11)地盤のよしあし

市内の宅地は、約3割は軟弱地盤で改良工事が必要です。

一部の土地においては従前地(はるか昔の土地の状態)が、砂丘であったなどした場合には、地盤改良が不要との判定がされる場合があります。
これは地質調査のデーターベースを参照し、ある程度の予測が可能です。
また、軟弱の度合いと建築内容により改良工事の費用は異なりますので、建築会社と相談が必要です。

(12)インフラの引き込み状況(上下水道・ガスの有無)

市内の宅地は、約3割は軟弱地盤で改良工事が必要です。

ガス管の埋設がない場合は、オール電化にすれば問題なく建築できますが、上下水道の整備の行き届いていない土地の場合は問題です。

総括:

上記のように、表面的に見える事柄だけで判断の付かない要素が多くあり、場合によっては建築計画全体を大きく左右するケースもあります。

特に後半の(7)~(12)の諸問題は非常に専門的で、一般の方で対応できる問題ではありませんし、専門家であっても調査なく即答できない事項も多くあります。


ある問題があったから、すぐだめだということでも無く、諸条件を総合的に加味して判断するという姿勢が、土地購入の成功の鍵となります。


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