スタッフ募集

安くていい家の価格 大手ハウスメーカーと工務店との価格のカラクリとは?

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共栄ホームのホームページへお越しいただきありがとうございます。
 
共に栄える(共栄
世界に一つの家(home)をつくる。

共栄ホームという社名には、そんな思いを込めています。


「ちょっとかっこいい家づくり」を目指して

 

私たちは体に優しく地球に優しい自然素材を使いながら

「ちょっとかっこいい家づくり」を理想として日々励んでおります。

設計事務所の持つデザイン性、工務店の機能を持つ施工技術を

融合させた新しい形の建築会社を目指し、新築からリフォーム・アフターまで地域に根ざす

地域から必要とされる建築会社=マイホームビルダーになりたいと思っています。

なので腕の良い職人さんやサービスがしっかりしている協力会社さんは、皆さん地元の方です。


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《共栄ホーム》だからつくることのできる
家があります。
 
たとえば・・・
 
人に個性があるように、個性が映し出された家。
住まう人の心に響き、お気に入りになる家。
暮らしをやさしく包む家。
美意識の感じられるかっこいい家。
日常が輝き出すような魅力を持つ家。
永く、愛情をもって暮らせる家。
 
さて・・・
あなたはどんなマイホームを思い描いていますか。
その思いを私たちにお聞かせください。
 
「あなたにしかできない家づくり」×「共栄ホームだからできる家づくり」で
世界で唯一の家を誕生させませんか。
 
私たち《共栄ホーム》と一緒にマイホームづくりを始めましょう。


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はじめに

いま大手のハウスメーカーに注文住宅を依頼すると、床面積130㎡強(40坪弱)の家でも3000万円は下りません。

家を建てるとなると税金やローン費用、新たな家財道具などが必要になりますから、実際にはそれ以上の負担になります。でも一生に一度あるかないかの買い物なら、多少高くなるのは仕方ないとあきらめている人が少なくないのではないでしょうか。


一般的に「住まい」を新たに建てたいと思っている方には年収の5~6倍が購入の目安といわれていますから、頭金ゼロで、全額住宅ローンを利用する場合、3000万円の家なら年収500万円程度が必要ということです。

それ以下の年収の人は、賃貸で我慢するか、もっと安い家を選びなさいということになってしまいます。この場合の「安い家」ということは、安いのだから多少住宅の品質は落ちるのは辛抱しなさいという意味が込められているように思えます。「安かろう、悪かろう」とまではいいませんが、安いには安いなりの理由がある、それを受け入れなさいということでしょう。

 

でもほんとうにそうでしょうか。大手の3000万円の住宅と基本性能が変わらない住宅を2000万円以下、1000万円台でつくることはできないのでしょうか。

結論から言えば、やればできるのです。やれないのはやろうとする気がない、やれる体制になっていないといった作り手側の事情に過ぎません。その気になって努力すればできるはずです。

 

それでは、私共の会社の実例で考えてみましょう。住宅性能表示のほとんどの項目で最高等級を取得し、長期優良住宅の認定基準を超える住宅を1000万円台から建てています。大手ハウスメーカーに比べても遜色ない基本性能でありながら、自由度が高く、住まい手の皆さんのご要望を細かくお聞きして建てるので、使い勝手や将来の変化への対応力などむしろ勝っているのではないかと自負しています。そのためあらゆる細部にわたり、さまざまな努力を続けてきました。コストパフォーマンスの高い家にするためにアキュラシステムの導入、ジャーブネットへの参加、各工事工程や単価の見直しなど全ての項目で合理化してきました。その結果大手並みの品質を備えた住宅を1000万円台から実現できるようになったのです。

 

2000万円としても、年収の5倍をあてはめると400万円の年収で建築可能ですし、実際。300万円台の年収で注文住宅を建てている方もいらっしゃいます。

 

 

家づくりを始めようとしている人の悩みはつきません。

 

私は長い間、住宅業界で家づくりをしてきました。多くのお客様、大手・中小を含む多くの住宅会社さん、協力業者さんに接してきた中で、楽しい家づくりの話もときどき聞きますが、悲しい家づくりの話しもそれ以上に聞いてきました。そして悲しいことを経験したこともあります。


その原因は、いったい何なのでしょうか?

表面的な原因はいくらでもあります。しかし、多くの場合、次の事が根本の原因であると感じております。

それは、住宅の価格に対する考え方が、お客様と住宅会社の間で大きくずれていることなのです。

家づくりされる方は、これからもたくさんいらっしゃいます。

自分のこれからの家づくりの基準として、最低でも知っておいてほしい知識として、読んでいただければ幸いです。

 

 

 

** 価格と経費 **

 仮に住宅の見積もりが 2000 万円で出てきました。

 

 住宅会社は、いったいいくらの利益(経費)を頂いているのでしょうか?

 

 「住宅会社が 2000 万円儲けている」わけではございません(^^;

 

 

 住宅業界には、利益率(経費率)にほぼ住み分けが出来ております。

この経費率は全て製造原価からの率です。(営業原価からですと数値が違ってきます)

 

 大手ハウスメーカーさん :利益率(経費率)販売価格の 35%~50%

 中小のハウスメーカーさん :利益率(経費率)販売価格の 20~28%

 自分で現場に出る大工工務店さん :利益率(経費率)販売価格の 15%前後

 

 これが住宅業界のおおよその住み分けです。

 それ以外のお金は、大工さん、建材屋さん、基礎屋さん、建具屋さん、塗装屋さん、足場屋さん、電気屋さん、設備屋さんなどへ支払われます。

「下請けに丸投げしているのか!!」・・と思われた方もいるかと思います。 そうではありません。

住宅は、その住宅会社ごとに、構造や工法、性能、設備の配管方法、電気の配線方法が違います。

いつも付き合っている協力業者さんに、その住宅会社の施工方法を実行してもらうマネージメントをしているのです。そして、性能や品質を一定レベル以上に保つように管理するマネージメント料が経費の一部ということになります。

その他にも、宣伝費や、展示場費、組織を維持する人件費なども経費の中に含まれます。

簡単に言いますと、その会社が運営・存続するための金額が経費になります。

 

 例えば、同じ 2000 万円の住宅であれば、

 大手ハウスメーカーさんは 700万円~1000 万円を会社運営のための経費とし、

 中小工務店さんは      400万円~560 万円を会社運営のための経費とし、

 大工さんは、         300万円前後を会社運営のための経費とします。

 

坪数で言い換えれば、

大手ハウスメーカーさんの家

2000万円=25坪の家でその総額の経費が900万円取られます。原価1100万円

 

中小ハウスメーカー・工務店さん

2000万円=36坪の家でその総額の経費が600万円取られます。原価1400万円

 

大工工務店さん

2000万円=45坪の家でその総額の経費が300万円取られます。原価1700万円

 

 

表現方法を変えますと、原価 1500 万円の建物を各社は次のような価格で販売します。

 

 大手ハウスメーカーさん:2727 万円

 中小工務店        :2000 万円

 大工工務店さん      :1765 万円前後

 

比較対象として大手ハウスメーカーと大工さんを比較し、価格だけでなくメリットとデメリットを簡単に言いますと・・・・

 

大手ハウスメーカーさん

メリット 

最先端の工法で断熱も構造も等級は最強仕様。

デザインも良し。痒いところに手の届くきめ細やかな打合せ各種サービスが良く銀行手続きなど全て手伝ってもらえる。

 

デメリット

金額が高くなる。家の原価からするとたくさん経費を払う必要がある。

予算からすると坪数がかなり小さくなる。

細かな要望が叶えられない

  造り付けの可動棚を三段造ってと言ってもできない

  間取りに制限がある。あなたにあてはまる企画の間取りがあり、それを見せているだけです。

  パターンは決まっている。

 

大工さん

メリット

家の原価からすると一番少ない経費で済む。コストパフォーマンスが高い。

地域密着で親しみがある。

現場に明るく細やかな対応が期待できる。

予算からすると一番大きく坪数が建てられる。

細かな要望が叶えられる

  造り付けの可動棚を三段造るのは簡単にできます。

  間取りに制限がない(法令は遵守)

 

デメリット

建築確認申請がギリギリで通る断熱と構造で等級は最低。

最新の情報が少ない。技術に不安がある。

設計センスに乏しい。イメージがわかない。

打合せはおおざっぱで建てた後から「こうすれば良かった」ということが多い。

(自分が家づくりに詳しくないといけないし、リードしないといけない)

サービスは行き届かないという覚悟が必要。

省令準耐火や最新工法・設備などの家の知識やデザインはその人の力量による。

 

ざっと業界でよく言われていることを書きました。

勿論、価格以外では、イイも悪くもこれに当てはまらないメーカーさん大工さんもいらっしゃいますが稀(まれ)だと思います。

 

 もちろん、建材の仕入れ価格などが違いますので、同じ内容で原価が同じというわけではありません。大量生産していれば、建材の仕入れは安くなります。

ただ、バブルの頃とは違い、最近は建材仕入れの差は、ごくごく僅かになってきています。

 大工工務店さんでも、衛生機器は定価の 50%~60%くらいでは仕入れていると思います。

(衛星機器メーカーによっては、40%前後で入る商品もあります。)これは、大手ハウスメーカーさんと比較しても、大きい差はありません。

 

 ** 価格にマジックは無い **

建物の金額 = 「木材・建材費」+「作業員の人件費」+「経費(利益)」

――この事実は曲げられません――

 例えば、坪単価 29.8 万円でも、坪単価 33 万円、坪単価 45 万円でも会社は約 25%~30%前後

の利益を上げています。決して 29.8万円が魔法を使っているわけでもありません。

大手のローコスト住宅でも20万円台の坪単価が総額で表示すると40万円台後半の坪単価になります。

 

要するにチラシにある本体価格表示に魔法をかけることが可能なのです。

 

例えば、坪 30万円前後の住宅のおおざっぱ内容は、こんな感じです。

① 総2階建てであること

② 坪数(面積)を大きく限定してあること

③ 建具が少ないこと(数が少なく設定してあります)

④ サッシも小さいので構成されており、1間半の幅の開放感があるサッシなどは、お客

さまに高くなるということを言われなければ付けません。

⑤ 天井が水平であること

⑥ いろんなもの(照明・換気扇)がオプションであること

⑦ ひどい会社では、階段の照明スイッチが 1 階の1箇所だけというところもあります。当然、もう 1つスイッチがオプションで増えます。

⑧ トイレは1階のみで2階に付けるのはオプション

⑨ 最近では、管理諸経費とか現場管理費という別項目を設けて、諸費用の中で 100万円以上も計上する会社さんもいます。

⑩ メーターモジュール

⑪ そして、何と言っても、最大の要因は、表示の方法にトリックがあるため、総額が変

わらなくても表面上の価格を安く見せているということです。

 

 何故、そうすれば坪単価が下がるのでしょう?

 

 ③~⑨については、簡単に理解できると思います。

 

① の理由は、こうです。

同じ 40 坪の建物の場合、「基礎」と「屋根」の面積が最も少ないのが、総 2 階です。

さらに、単純な形状の建物は作業効率が良いため、1坪あたりの大工さんの作業人工が少なく済みます。

結果として安くなります。

 逆の理由で、平屋は「基礎」と「屋根」の面積が大きいためコスト UPになります。

 

② の理由はこうです。坪単価と言いましても、浴室やキッチンなどの水まわりは、それらの衛生機器や設備配管などを含めますと、その部分だけ坪 100万円以上かかっています。しかし、単なるフロア部分は坪 20万円前後で出来ます。

つまり、面積が多くなりますと、基本的にはフロア部分が増えます。結果として坪単価は下がるということです。

簡単に言いますと、同じ仕上げの仕様であれば、40坪と 50坪では、必ず 50坪の方が坪単価は安く算出されます。

 そのため、提示している坪単価は、おおよそ 40坪以上を目安に設定しており、面積が 30坪になりますと、坪単価は上がっていきます。また、同じ坪単価でユニットバス 2台は付ける事ができません。また、坪単価がさらに安く表現している商品は、45坪以上限定・・とか、50坪以上限定・・と記してあったり、諸費用・付帯工事にがっぽりと上乗せしてあります。

 

結局、お客さまにとって大切なことは、新築の「予算総額と月々の返済バランス」です。

最終的にお客さまにとって大切なことは、表面上の坪単価の安さや本体価格の安さに踊らされるのではなく、付帯工事・登記など諸手続き費用・銀行ローン費用・税金などを含めての総費用と、返済年数と金利から計算した月々の返済金額が生活に支障がでな いか・・なのです。基本的には、どこで見積もりをとっても同じ仕様であれば大きな差はございませんので、全体費用を算出してもらい、返済金額まで計算してもらうことが大切です。そして、月々の返済金額を見てから、やっぱりローコスト住宅・・となるか、ちょっとの差であれば、信ぴょう性を感じる住宅会社・・という選択になると思います。

そして、家づくりは、その会社が家を大量に売るだけの姿勢なのか、そのお客さまのために細かく対応してくれるのかという部分が大切です。

 

 例えば、当社でも、何故かあの有名な T ホームと比べられた事がございますが、表面上の建物見積もりでは確かに安いですが、住むまでの総費用では 50~70万円くらい当社が高いかな・・くらいの差でした。月々の支払いで 2000 円前後の差です(金利 2.1%35年計算)。

Tホームが、断熱性能も良くない上、階段の照明スイッチが 1箇所という、心を削った姿勢に、最終的に当社で建てる事になりました。多分、Tホームでも断熱性能を当社並みにして、スイッチやコンセントの数を普通にしていったら、どんどん高くなっていたと思います。価格にマジックはございません。


ただ、当社は、決してローコストハウスメーカーではございません。ローコストのように心を削った家づくり姿勢ではない・・という意味です(^^;)。ですから、ローコスト住宅よりは、若干ですが高く見積もりが算出されるのが普通です。それは、お客さまが見えない部分に必要と思う細かい部材や作業を入れているためです。防蟻断熱材・コンクリート養生期間などなど・・。多分、月々の返済で 3000円~6000 円くらいの差だと思いますが・・。

  

 

まとめです(^^)

月々の返済金額が生活に支障がでないことを考えてくれる。

大工さんでデザインと最新工法と最適な家づくりを常に目指し、銀行手続きや資金計画に精通しているならば最強!! 経費が少なくて家づくりのコダワリも造って表現くれる。

 

しかし、大工さんでこんな方は見たことないので(^^;

リーズナブルで高性能 デザインの良い住宅を建てる工務店さんを探しましょう(手前みそですいません)


新築の具体的な質問やお悩みは無料相談会へ⇒無料相談会へ予約する

相談会は皆さん、すごく気軽にご来店いただいております。それは何故かといいますと

しつこい営業や訪問営業はしないと共栄ホームは宣言しているからです。

よ~く考えてみてください。家とは気軽に買えるモノではございません。

一生で一度の大イベントであり、人生をかけた買い物になります。

ですから、こちらから売り込みして無理やり振り向かせるようなことは正しいと思えませんし

実際、売り込みをして売れるものではないです。

家づくりは結婚と同じです。最初から強引にお誘いしてお付き合いが始まるわけがないのです。

まずは「お役立ち」からです。っと言ってもハウスメーカーに行くとお客様が知りたいことは話もしてくれず

住宅会社が知りたいこと、あなたの個人的な情報を取ろうと尋問がはじまります(年収は?土地は?)

こんな体験を最初にしてしまった人は会社来場恐怖症になり、

なかなか悩みや質問したいことがあっても行動できなくなります。

まずは「お役立ち」なので、お気軽に会社に遊びに来てください。

ついつい世間話8割で新築のこと2割で熱くなる私ですが(汗)

契約したり、この会社で!!と決めるのは「あなた自身」の意志ですので、こちらから営業することも

囲いこむのも実はおかしな話なのです。

 

新築の具体的な質問やお悩みは無料相談会へ⇒無料相談会へ予約する


長くなりましたが住宅価格のことをもっと知りたい方は、もう少し読み進めてください。

 

 

たくさんの会社があるように、価格の付け方も色々です。実は建築業界の値段・価格の付け方には、統一されたものがありません。 
お客様からすると非常にわかりづらいのが建設業界だと言えます。

 

住宅見積もりのからくり  
~お客様への手紙~

以前、私どもがお客様にお出しした手紙です。
住宅の見積りの秘密が良く分かるわ」とのお声をたくさん頂きましたので・・・
ちょっと長いですが、よろしければ読んでみてください。


先月、私どもの見学会にお見えになった方からこんな話しを伺いました。

「広告を見て、安いなぁと思って、何件か住宅会社を廻ったの。結局見積もりしてもらったら坪26万円台の家が坪46万円になってしまったんですよ。住宅会社ってみんなこうなんだろうかって思ったら、もう嫌気がさしてきてねぇ・・・・」

とおっしゃられるのです。

「はあー、それってほとんど倍ですよね」 

と答えてしまった私。

これが実は「よくある話」なのです。

もし、あなた様が一度でも 住宅会社でお見積りを取ったことがあったとしたら、 本音のところ「嫌気」がさしていたのではないでしょうか?


このお客様は「計画しているときは広告を見て勉強しているつもりでした。この値段なら何とかなるねーって展示場に行ったんです。そしたら、こんなことになってしまって。もう無理なのかなと思って、ガッカリしてね・・・」ともおっしゃっていました。

また「特別な注文をしたわけではなくって、網戸とか、窓の格子とか、押入れをつけたり、そんな注文だったんですよ。大体、収納や網戸の無い家なんてあるんですか?なぜそれが追加工事なの?」とお怒りの様子。

広告を見たら豪華な設備が付いていて、実際は本来生活するのに絶対必要なものがオプションになっていて・・・「そんなのおかしい!」こんな風にあなた様はお感じになったことは無いでしょうか?

住宅会社の広告には統一した基準がありません。なぜこんな事が起こるのかというと、本体工事の分け方は各社の自主性に任されているのです。ですから、広告に謳う坪単価や金額は各社の自由なのです。

極端な話、「坪1万円から建てます!基礎、柱、屋根、壁別!」みたいな漫才みたいなことを広告に書いてるようなものなのです。 
1.坪単価を安く見せて、追加工事で利益を上げる
⇒網戸や1Fの防犯格子がない家って見たことあります?
お風呂、キッチンなどの設備は「あれもこれも付いて」と書いてあるが、普通に必要な物は書いていない。
聞くと、「別です」


2.「あれもこれも入っています。このプランで○○円!」と書いて、「建築諸費用がかかります」と百万円以上の金額を上乗せする。
当然、この経費は別途にかかる。
しかも、お客様が銀行に支払ったりする経費の項目の中に巧妙に入れて計上する。

⇒いろんな名前の書き方があるらしい。
建築諸費用とか、現場管理費とか、運搬諸費用とか・・・それがどうして別途なのか、プロの私でさえ、よく分からない!


3.上記1のようにオプションはバカ高くて、2のような訳の分からない諸経費も取る。
⇒これが一番多いかもしれません。

4.都会に行くと良く見るのですが、「坪20万円台で建てます」とかって言って、最低坪数70坪からとか・・・

⇒70坪?どこに建てるの?そんな家・・・・



まあ、同じ業界に身をおきながら、恥ずかしささえ覚える今日この頃です。
こんな、本当に冗談みたいなことがまかり通っているのが現状なのです。しかも、そんな手法は住宅業界の常識になりつつあるのです。 


こんなことを続けていては、住宅業界はそのうち消費者の方から相手にされなくなってしまいます。私たちは、安心できるいい家を、安く建てる研究をしています。同時に、住宅業会の間違った常識と戦っている会社でもあります。 

あなた様は、同じ住宅会社でも家を売る会社家をつくる会社があることをご存知でしょうか?


多分、○○ハウスや○○ホームなどは、テレビや新聞の広告によって、皆さんはよくご存知でいるのでしょうが、それらの会社は「住宅営業会社」ということはご存知でしょうか?
実際の工事は地元の工務店が施工しているのです。 「日本の家は高すぎる」世界からそう指摘されるのも、こんな構造が大きく影響しているのです。 ただ、安心料として、そんな住宅営業会社に頼まれる方も、それはそれで良いと思います。



私たち「安心の家づくり研究会」は、自分たちの家に莫大な広告費を上乗せされたくない、自分たちのお金は出来るだけ「いい家づくり」のためだけに使って欲しい。そんなお方に一番向いています。 
ハウスメーカーの下請け工務店である「家をつくる会社」、実際に施工する住宅工事会社が直接、お客様の家をつくることができれば、お値打ちでいい家が間違いなく提供できる。数がたくさんできるわけでなく、また、上手に宣伝はできないけれど、いい家をつくることだけはどこにも負けない。そんな志を持って集まった工務店達なのです。 



いい家を、お値打ちに手に入れたいとお考えの方は、一体どうすればよいのか?当社で家を建てることです。なんてことは言いません。 私どもで建てていただきたいのは山々ですが、どこで建てられるかはあなた様が自由に決めることです。 




いい家をお値打ちで手に入れたいとお考えの方でしたら、それなりの努力は必要です。その努力とは難しいものではありません、簡単なことです。 いくつかの実際の建物を見て回ることです。(この場合、モデルハウスはお勧めしません。なぜなら、お客様の夢が膨らむようにだけ設計されていて、実際にすむような間取りや、現実的なコストを無視して作られていますので。)

現実的な間取りや提案、価格の家をみて、本当はどんな家なのか?どこまでが入っていて一体いくらなの?それを知って欲しいのです。自分達家族仕様の家のイメージがつかめれば、家づくりは半分成功したも同然です。 


一つお願いがあります。 

そんな比較検討をしていく住宅の中に、私たちの住宅も混ぜていただきたいのです。

私どもの見学会に参加いただいたからといって、突然お家に訪問したり、強引に売り込んだりすることは一切いたしません。他社様で検討されているお方であっても結構です。


「家はよそで建ててもいい。売り込みはしない。それであんたのところはどんな得があるの?」と、お思いでしょうか?  実は私どもにも得はあるのです。 見学会に参加いただいた方の10人に1人ぐらいのお方は「あんたのところで建ててくれ」とおっしゃっていただけるのです。

私どもは少人数で運営している会社です。営業マンがいるわけでもありません。ですから、この前の見学会のように23組もの来場いただいたお客様に売り込みをすることなど到底できないのです。それよりも「あんたのとこで」とおっしゃっていただける、お客様との時間を大切にして、しっかり時間をかけて、打ち合わせをした家づくりをしていきたいのです。 



家づくりは殆どの方にとって、一生に一度の大きな買い物です。私たちの見学会をあなた様の家づくりの家づくり選択の基準にお使いください。「共栄ホームの家は、これとこれが入っているのか。じゃあ他社はどうなんだろうか?」と比較していただき、あなた様の大切な家づくりを成功させていただきたいのです。 

最後までお読みくださってありがとうございます。




私共は以前、このようなお手紙をお客様にお送りしました。 このお手紙を最後までお読みくださったあなた様は、とても勉強家な方なのですね。そんなあなた様を見込んで、私 黒川から一つだけアドバイスさせてください。 


どうか、実際に、お近くの共栄ホームの住宅比較見学会で実際の建物をご覧になって、住宅会社選びの商品選択の基準にして頂きたいのです。
一番ご理解が早いのは無料相談会です。ほぼ毎日、土日・祝日も夜の23時まで無料相談会をしております。わたくし担当の黒川がいない場合がありますので電話かメールで予約して来ていただくとスムーズです。→無料相談予約 

そして、  実際にお客様が住む家が一体全部でいくらでできるのか

それをお知りになって比較していただければ、あなた様の大切な家づくりはきっと成功することでしょう。 

住宅見積もりのからくり

安くていい家の価格 大手ハウスメーカーと工務店との価格のカラクリとは?

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共栄ホームのホームページへお越しいただきありがとうございます。
 
共に栄える(共栄
世界に一つの家(home)をつくる。

共栄ホームという社名には、そんな思いを込めています。


「ちょっとかっこいい家づくり」を目指して

 

私たちは体に優しく地球に優しい自然素材を使いながら

「ちょっとかっこいい家づくり」を理想として日々励んでおります。

設計事務所の持つデザイン性、工務店の機能を持つ施工技術を

融合させた新しい形の建築会社を目指し、新築からリフォーム・アフターまで地域に根ざす

地域から必要とされる建築会社=マイホームビルダーになりたいと思っています。

なので腕の良い職人さんやサービスがしっかりしている協力会社さんは、皆さん地元の方です。


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《共栄ホーム》だからつくることのできる
家があります。
 
たとえば・・・
 
人に個性があるように、個性が映し出された家。
住まう人の心に響き、お気に入りになる家。
暮らしをやさしく包む家。
美意識の感じられるかっこいい家。
日常が輝き出すような魅力を持つ家。
永く、愛情をもって暮らせる家。
 
さて・・・
あなたはどんなマイホームを思い描いていますか。
その思いを私たちにお聞かせください。
 
「あなたにしかできない家づくり」×「共栄ホームだからできる家づくり」で
世界で唯一の家を誕生させませんか。
 
私たち《共栄ホーム》と一緒にマイホームづくりを始めましょう。


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はじめに

いま大手のハウスメーカーに注文住宅を依頼すると、床面積130㎡強(40坪弱)の家でも3000万円は下りません。

家を建てるとなると税金やローン費用、新たな家財道具などが必要になりますから、実際にはそれ以上の負担になります。でも一生に一度あるかないかの買い物なら、多少高くなるのは仕方ないとあきらめている人が少なくないのではないでしょうか。


一般的に「住まい」を新たに建てたいと思っている方には年収の5~6倍が購入の目安といわれていますから、頭金ゼロで、全額住宅ローンを利用する場合、3000万円の家なら年収500万円程度が必要ということです。

それ以下の年収の人は、賃貸で我慢するか、もっと安い家を選びなさいということになってしまいます。この場合の「安い家」ということは、安いのだから多少住宅の品質は落ちるのは辛抱しなさいという意味が込められているように思えます。「安かろう、悪かろう」とまではいいませんが、安いには安いなりの理由がある、それを受け入れなさいということでしょう。

 

でもほんとうにそうでしょうか。大手の3000万円の住宅と基本性能が変わらない住宅を2000万円以下、1000万円台でつくることはできないのでしょうか。

結論から言えば、やればできるのです。やれないのはやろうとする気がない、やれる体制になっていないといった作り手側の事情に過ぎません。その気になって努力すればできるはずです。

 

それでは、私共の会社の実例で考えてみましょう。住宅性能表示のほとんどの項目で最高等級を取得し、長期優良住宅の認定基準を超える住宅を1000万円台から建てています。大手ハウスメーカーに比べても遜色ない基本性能でありながら、自由度が高く、住まい手の皆さんのご要望を細かくお聞きして建てるので、使い勝手や将来の変化への対応力などむしろ勝っているのではないかと自負しています。そのためあらゆる細部にわたり、さまざまな努力を続けてきました。コストパフォーマンスの高い家にするためにアキュラシステムの導入、ジャーブネットへの参加、各工事工程や単価の見直しなど全ての項目で合理化してきました。その結果大手並みの品質を備えた住宅を1000万円台から実現できるようになったのです。

 

2000万円としても、年収の5倍をあてはめると400万円の年収で建築可能ですし、実際。300万円台の年収で注文住宅を建てている方もいらっしゃいます。

 

 

家づくりを始めようとしている人の悩みはつきません。

 

私は長い間、住宅業界で家づくりをしてきました。多くのお客様、大手・中小を含む多くの住宅会社さん、協力業者さんに接してきた中で、楽しい家づくりの話もときどき聞きますが、悲しい家づくりの話しもそれ以上に聞いてきました。そして悲しいことを経験したこともあります。


その原因は、いったい何なのでしょうか?

表面的な原因はいくらでもあります。しかし、多くの場合、次の事が根本の原因であると感じております。

それは、住宅の価格に対する考え方が、お客様と住宅会社の間で大きくずれていることなのです。

家づくりされる方は、これからもたくさんいらっしゃいます。

自分のこれからの家づくりの基準として、最低でも知っておいてほしい知識として、読んでいただければ幸いです。

 

 

 

** 価格と経費 **

 仮に住宅の見積もりが 2000 万円で出てきました。

 

 住宅会社は、いったいいくらの利益(経費)を頂いているのでしょうか?

 

 「住宅会社が 2000 万円儲けている」わけではございません(^^;

 

 

 住宅業界には、利益率(経費率)にほぼ住み分けが出来ております。

この経費率は全て製造原価からの率です。(営業原価からですと数値が違ってきます)

 

 大手ハウスメーカーさん :利益率(経費率)販売価格の 35%~50%

 中小のハウスメーカーさん :利益率(経費率)販売価格の 20~28%

 自分で現場に出る大工工務店さん :利益率(経費率)販売価格の 15%前後

 

 これが住宅業界のおおよその住み分けです。

 それ以外のお金は、大工さん、建材屋さん、基礎屋さん、建具屋さん、塗装屋さん、足場屋さん、電気屋さん、設備屋さんなどへ支払われます。

「下請けに丸投げしているのか!!」・・と思われた方もいるかと思います。 そうではありません。

住宅は、その住宅会社ごとに、構造や工法、性能、設備の配管方法、電気の配線方法が違います。

いつも付き合っている協力業者さんに、その住宅会社の施工方法を実行してもらうマネージメントをしているのです。そして、性能や品質を一定レベル以上に保つように管理するマネージメント料が経費の一部ということになります。

その他にも、宣伝費や、展示場費、組織を維持する人件費なども経費の中に含まれます。

簡単に言いますと、その会社が運営・存続するための金額が経費になります。

 

 例えば、同じ 2000 万円の住宅であれば、

 大手ハウスメーカーさんは 700万円~1000 万円を会社運営のための経費とし、

 中小工務店さんは      400万円~560 万円を会社運営のための経費とし、

 大工さんは、         300万円前後を会社運営のための経費とします。

 

坪数で言い換えれば、

大手ハウスメーカーさんの家

2000万円=25坪の家でその総額の経費が900万円取られます。原価1100万円

 

中小ハウスメーカー・工務店さん

2000万円=36坪の家でその総額の経費が600万円取られます。原価1400万円

 

大工工務店さん

2000万円=45坪の家でその総額の経費が300万円取られます。原価1700万円

 

 

表現方法を変えますと、原価 1500 万円の建物を各社は次のような価格で販売します。

 

 大手ハウスメーカーさん:2727 万円

 中小工務店        :2000 万円

 大工工務店さん      :1765 万円前後

 

比較対象として大手ハウスメーカーと大工さんを比較し、価格だけでなくメリットとデメリットを簡単に言いますと・・・・

 

大手ハウスメーカーさん

メリット 

最先端の工法で断熱も構造も等級は最強仕様。

デザインも良し。痒いところに手の届くきめ細やかな打合せ各種サービスが良く銀行手続きなど全て手伝ってもらえる。

 

デメリット

金額が高くなる。家の原価からするとたくさん経費を払う必要がある。

予算からすると坪数がかなり小さくなる。

細かな要望が叶えられない

  造り付けの可動棚を三段造ってと言ってもできない

  間取りに制限がある。あなたにあてはまる企画の間取りがあり、それを見せているだけです。

  パターンは決まっている。

 

大工さん

メリット

家の原価からすると一番少ない経費で済む。コストパフォーマンスが高い。

地域密着で親しみがある。

現場に明るく細やかな対応が期待できる。

予算からすると一番大きく坪数が建てられる。

細かな要望が叶えられる

  造り付けの可動棚を三段造るのは簡単にできます。

  間取りに制限がない(法令は遵守)

 

デメリット

建築確認申請がギリギリで通る断熱と構造で等級は最低。

最新の情報が少ない。技術に不安がある。

設計センスに乏しい。イメージがわかない。

打合せはおおざっぱで建てた後から「こうすれば良かった」ということが多い。

(自分が家づくりに詳しくないといけないし、リードしないといけない)

サービスは行き届かないという覚悟が必要。

省令準耐火や最新工法・設備などの家の知識やデザインはその人の力量による。

 

ざっと業界でよく言われていることを書きました。

勿論、価格以外では、イイも悪くもこれに当てはまらないメーカーさん大工さんもいらっしゃいますが稀(まれ)だと思います。

 

 もちろん、建材の仕入れ価格などが違いますので、同じ内容で原価が同じというわけではありません。大量生産していれば、建材の仕入れは安くなります。

ただ、バブルの頃とは違い、最近は建材仕入れの差は、ごくごく僅かになってきています。

 大工工務店さんでも、衛生機器は定価の 50%~60%くらいでは仕入れていると思います。

(衛星機器メーカーによっては、40%前後で入る商品もあります。)これは、大手ハウスメーカーさんと比較しても、大きい差はありません。

 

 ** 価格にマジックは無い **

建物の金額 = 「木材・建材費」+「作業員の人件費」+「経費(利益)」

――この事実は曲げられません――

 例えば、坪単価 29.8 万円でも、坪単価 33 万円、坪単価 45 万円でも会社は約 25%~30%前後

の利益を上げています。決して 29.8万円が魔法を使っているわけでもありません。

大手のローコスト住宅でも20万円台の坪単価が総額で表示すると40万円台後半の坪単価になります。

 

要するにチラシにある本体価格表示に魔法をかけることが可能なのです。

 

例えば、坪 30万円前後の住宅のおおざっぱ内容は、こんな感じです。

① 総2階建てであること

② 坪数(面積)を大きく限定してあること

③ 建具が少ないこと(数が少なく設定してあります)

④ サッシも小さいので構成されており、1間半の幅の開放感があるサッシなどは、お客

さまに高くなるということを言われなければ付けません。

⑤ 天井が水平であること

⑥ いろんなもの(照明・換気扇)がオプションであること

⑦ ひどい会社では、階段の照明スイッチが 1 階の1箇所だけというところもあります。当然、もう 1つスイッチがオプションで増えます。

⑧ トイレは1階のみで2階に付けるのはオプション

⑨ 最近では、管理諸経費とか現場管理費という別項目を設けて、諸費用の中で 100万円以上も計上する会社さんもいます。

⑩ メーターモジュール

⑪ そして、何と言っても、最大の要因は、表示の方法にトリックがあるため、総額が変

わらなくても表面上の価格を安く見せているということです。

 

 何故、そうすれば坪単価が下がるのでしょう?

 

 ③~⑨については、簡単に理解できると思います。

 

① の理由は、こうです。

同じ 40 坪の建物の場合、「基礎」と「屋根」の面積が最も少ないのが、総 2 階です。

さらに、単純な形状の建物は作業効率が良いため、1坪あたりの大工さんの作業人工が少なく済みます。

結果として安くなります。

 逆の理由で、平屋は「基礎」と「屋根」の面積が大きいためコスト UPになります。

 

② の理由はこうです。坪単価と言いましても、浴室やキッチンなどの水まわりは、それらの衛生機器や設備配管などを含めますと、その部分だけ坪 100万円以上かかっています。しかし、単なるフロア部分は坪 20万円前後で出来ます。

つまり、面積が多くなりますと、基本的にはフロア部分が増えます。結果として坪単価は下がるということです。

簡単に言いますと、同じ仕上げの仕様であれば、40坪と 50坪では、必ず 50坪の方が坪単価は安く算出されます。

 そのため、提示している坪単価は、おおよそ 40坪以上を目安に設定しており、面積が 30坪になりますと、坪単価は上がっていきます。また、同じ坪単価でユニットバス 2台は付ける事ができません。また、坪単価がさらに安く表現している商品は、45坪以上限定・・とか、50坪以上限定・・と記してあったり、諸費用・付帯工事にがっぽりと上乗せしてあります。

 

結局、お客さまにとって大切なことは、新築の「予算総額と月々の返済バランス」です。

最終的にお客さまにとって大切なことは、表面上の坪単価の安さや本体価格の安さに踊らされるのではなく、付帯工事・登記など諸手続き費用・銀行ローン費用・税金などを含めての総費用と、返済年数と金利から計算した月々の返済金額が生活に支障がでな いか・・なのです。基本的には、どこで見積もりをとっても同じ仕様であれば大きな差はございませんので、全体費用を算出してもらい、返済金額まで計算してもらうことが大切です。そして、月々の返済金額を見てから、やっぱりローコスト住宅・・となるか、ちょっとの差であれば、信ぴょう性を感じる住宅会社・・という選択になると思います。

そして、家づくりは、その会社が家を大量に売るだけの姿勢なのか、そのお客さまのために細かく対応してくれるのかという部分が大切です。

 

 例えば、当社でも、何故かあの有名な T ホームと比べられた事がございますが、表面上の建物見積もりでは確かに安いですが、住むまでの総費用では 50~70万円くらい当社が高いかな・・くらいの差でした。月々の支払いで 2000 円前後の差です(金利 2.1%35年計算)。

Tホームが、断熱性能も良くない上、階段の照明スイッチが 1箇所という、心を削った姿勢に、最終的に当社で建てる事になりました。多分、Tホームでも断熱性能を当社並みにして、スイッチやコンセントの数を普通にしていったら、どんどん高くなっていたと思います。価格にマジックはございません。


ただ、当社は、決してローコストハウスメーカーではございません。ローコストのように心を削った家づくり姿勢ではない・・という意味です(^^;)。ですから、ローコスト住宅よりは、若干ですが高く見積もりが算出されるのが普通です。それは、お客さまが見えない部分に必要と思う細かい部材や作業を入れているためです。防蟻断熱材・コンクリート養生期間などなど・・。多分、月々の返済で 3000円~6000 円くらいの差だと思いますが・・。

  

 

まとめです(^^)

月々の返済金額が生活に支障がでないことを考えてくれる。

大工さんでデザインと最新工法と最適な家づくりを常に目指し、銀行手続きや資金計画に精通しているならば最強!! 経費が少なくて家づくりのコダワリも造って表現くれる。

 

しかし、大工さんでこんな方は見たことないので(^^;

リーズナブルで高性能 デザインの良い住宅を建てる工務店さんを探しましょう(手前みそですいません)


新築の具体的な質問やお悩みは無料相談会へ⇒無料相談会へ予約する

相談会は皆さん、すごく気軽にご来店いただいております。それは何故かといいますと

しつこい営業や訪問営業はしないと共栄ホームは宣言しているからです。

よ~く考えてみてください。家とは気軽に買えるモノではございません。

一生で一度の大イベントであり、人生をかけた買い物になります。

ですから、こちらから売り込みして無理やり振り向かせるようなことは正しいと思えませんし

実際、売り込みをして売れるものではないです。

家づくりは結婚と同じです。最初から強引にお誘いしてお付き合いが始まるわけがないのです。

まずは「お役立ち」からです。っと言ってもハウスメーカーに行くとお客様が知りたいことは話もしてくれず

住宅会社が知りたいこと、あなたの個人的な情報を取ろうと尋問がはじまります(年収は?土地は?)

こんな体験を最初にしてしまった人は会社来場恐怖症になり、

なかなか悩みや質問したいことがあっても行動できなくなります。

まずは「お役立ち」なので、お気軽に会社に遊びに来てください。

ついつい世間話8割で新築のこと2割で熱くなる私ですが(汗)

契約したり、この会社で!!と決めるのは「あなた自身」の意志ですので、こちらから営業することも

囲いこむのも実はおかしな話なのです。

 

新築の具体的な質問やお悩みは無料相談会へ⇒無料相談会へ予約する


長くなりましたが住宅価格のことをもっと知りたい方は、もう少し読み進めてください。

 

 

たくさんの会社があるように、価格の付け方も色々です。実は建築業界の値段・価格の付け方には、統一されたものがありません。 
お客様からすると非常にわかりづらいのが建設業界だと言えます。

 

住宅見積もりのからくり  
~お客様への手紙~

以前、私どもがお客様にお出しした手紙です。
住宅の見積りの秘密が良く分かるわ」とのお声をたくさん頂きましたので・・・
ちょっと長いですが、よろしければ読んでみてください。


先月、私どもの見学会にお見えになった方からこんな話しを伺いました。

「広告を見て、安いなぁと思って、何件か住宅会社を廻ったの。結局見積もりしてもらったら坪26万円台の家が坪46万円になってしまったんですよ。住宅会社ってみんなこうなんだろうかって思ったら、もう嫌気がさしてきてねぇ・・・・」

とおっしゃられるのです。

「はあー、それってほとんど倍ですよね」 

と答えてしまった私。

これが実は「よくある話」なのです。

もし、あなた様が一度でも 住宅会社でお見積りを取ったことがあったとしたら、 本音のところ「嫌気」がさしていたのではないでしょうか?


このお客様は「計画しているときは広告を見て勉強しているつもりでした。この値段なら何とかなるねーって展示場に行ったんです。そしたら、こんなことになってしまって。もう無理なのかなと思って、ガッカリしてね・・・」ともおっしゃっていました。

また「特別な注文をしたわけではなくって、網戸とか、窓の格子とか、押入れをつけたり、そんな注文だったんですよ。大体、収納や網戸の無い家なんてあるんですか?なぜそれが追加工事なの?」とお怒りの様子。

広告を見たら豪華な設備が付いていて、実際は本来生活するのに絶対必要なものがオプションになっていて・・・「そんなのおかしい!」こんな風にあなた様はお感じになったことは無いでしょうか?

住宅会社の広告には統一した基準がありません。なぜこんな事が起こるのかというと、本体工事の分け方は各社の自主性に任されているのです。ですから、広告に謳う坪単価や金額は各社の自由なのです。

極端な話、「坪1万円から建てます!基礎、柱、屋根、壁別!」みたいな漫才みたいなことを広告に書いてるようなものなのです。 
1.坪単価を安く見せて、追加工事で利益を上げる
⇒網戸や1Fの防犯格子がない家って見たことあります?
お風呂、キッチンなどの設備は「あれもこれも付いて」と書いてあるが、普通に必要な物は書いていない。
聞くと、「別です」


2.「あれもこれも入っています。このプランで○○円!」と書いて、「建築諸費用がかかります」と百万円以上の金額を上乗せする。
当然、この経費は別途にかかる。
しかも、お客様が銀行に支払ったりする経費の項目の中に巧妙に入れて計上する。

⇒いろんな名前の書き方があるらしい。
建築諸費用とか、現場管理費とか、運搬諸費用とか・・・それがどうして別途なのか、プロの私でさえ、よく分からない!


3.上記1のようにオプションはバカ高くて、2のような訳の分からない諸経費も取る。
⇒これが一番多いかもしれません。

4.都会に行くと良く見るのですが、「坪20万円台で建てます」とかって言って、最低坪数70坪からとか・・・

⇒70坪?どこに建てるの?そんな家・・・・



まあ、同じ業界に身をおきながら、恥ずかしささえ覚える今日この頃です。
こんな、本当に冗談みたいなことがまかり通っているのが現状なのです。しかも、そんな手法は住宅業界の常識になりつつあるのです。 


こんなことを続けていては、住宅業界はそのうち消費者の方から相手にされなくなってしまいます。私たちは、安心できるいい家を、安く建てる研究をしています。同時に、住宅業会の間違った常識と戦っている会社でもあります。 

あなた様は、同じ住宅会社でも家を売る会社家をつくる会社があることをご存知でしょうか?


多分、○○ハウスや○○ホームなどは、テレビや新聞の広告によって、皆さんはよくご存知でいるのでしょうが、それらの会社は「住宅営業会社」ということはご存知でしょうか?
実際の工事は地元の工務店が施工しているのです。 「日本の家は高すぎる」世界からそう指摘されるのも、こんな構造が大きく影響しているのです。 ただ、安心料として、そんな住宅営業会社に頼まれる方も、それはそれで良いと思います。



私たち「安心の家づくり研究会」は、自分たちの家に莫大な広告費を上乗せされたくない、自分たちのお金は出来るだけ「いい家づくり」のためだけに使って欲しい。そんなお方に一番向いています。 
ハウスメーカーの下請け工務店である「家をつくる会社」、実際に施工する住宅工事会社が直接、お客様の家をつくることができれば、お値打ちでいい家が間違いなく提供できる。数がたくさんできるわけでなく、また、上手に宣伝はできないけれど、いい家をつくることだけはどこにも負けない。そんな志を持って集まった工務店達なのです。 



いい家を、お値打ちに手に入れたいとお考えの方は、一体どうすればよいのか?当社で家を建てることです。なんてことは言いません。 私どもで建てていただきたいのは山々ですが、どこで建てられるかはあなた様が自由に決めることです。 




いい家をお値打ちで手に入れたいとお考えの方でしたら、それなりの努力は必要です。その努力とは難しいものではありません、簡単なことです。 いくつかの実際の建物を見て回ることです。(この場合、モデルハウスはお勧めしません。なぜなら、お客様の夢が膨らむようにだけ設計されていて、実際にすむような間取りや、現実的なコストを無視して作られていますので。)

現実的な間取りや提案、価格の家をみて、本当はどんな家なのか?どこまでが入っていて一体いくらなの?それを知って欲しいのです。自分達家族仕様の家のイメージがつかめれば、家づくりは半分成功したも同然です。 


一つお願いがあります。 

そんな比較検討をしていく住宅の中に、私たちの住宅も混ぜていただきたいのです。

私どもの見学会に参加いただいたからといって、突然お家に訪問したり、強引に売り込んだりすることは一切いたしません。他社様で検討されているお方であっても結構です。


「家はよそで建ててもいい。売り込みはしない。それであんたのところはどんな得があるの?」と、お思いでしょうか?  実は私どもにも得はあるのです。 見学会に参加いただいた方の10人に1人ぐらいのお方は「あんたのところで建ててくれ」とおっしゃっていただけるのです。

私どもは少人数で運営している会社です。営業マンがいるわけでもありません。ですから、この前の見学会のように23組もの来場いただいたお客様に売り込みをすることなど到底できないのです。それよりも「あんたのとこで」とおっしゃっていただける、お客様との時間を大切にして、しっかり時間をかけて、打ち合わせをした家づくりをしていきたいのです。 



家づくりは殆どの方にとって、一生に一度の大きな買い物です。私たちの見学会をあなた様の家づくりの家づくり選択の基準にお使いください。「共栄ホームの家は、これとこれが入っているのか。じゃあ他社はどうなんだろうか?」と比較していただき、あなた様の大切な家づくりを成功させていただきたいのです。 

最後までお読みくださってありがとうございます。




私共は以前、このようなお手紙をお客様にお送りしました。 このお手紙を最後までお読みくださったあなた様は、とても勉強家な方なのですね。そんなあなた様を見込んで、私 黒川から一つだけアドバイスさせてください。 


どうか、実際に、お近くの共栄ホームの住宅比較見学会で実際の建物をご覧になって、住宅会社選びの商品選択の基準にして頂きたいのです。
一番ご理解が早いのは無料相談会です。ほぼ毎日、土日・祝日も夜の23時まで無料相談会をしております。わたくし担当の黒川がいない場合がありますので電話かメールで予約して来ていただくとスムーズです。→無料相談予約 

そして、  実際にお客様が住む家が一体全部でいくらでできるのか

それをお知りになって比較していただければ、あなた様の大切な家づくりはきっと成功することでしょう。 
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